盡管部分熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了新一輪的限購(gòu)政策，但是樓市仍是“高燒”不止。海通證券研究所副所長(zhǎng)、首席宏觀債券分析師姜超在昨日招商銀行廣州分行四季度財(cái)富管理投資策略報(bào)告會(huì)上表示，上半年地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)近50 %，但居民購(gòu)房使用的交易杠桿已近六成，邊際杠桿率接近極限，20 16年或是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂，未來(lái)需提防泡沫破裂。

每月1萬(wàn)億信貸約半數(shù)是房貸

2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速保持平穩(wěn)，其中火爆的房地產(chǎn)做出了重要貢獻(xiàn)，前8個(gè)月地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)近30%，也帶動(dòng)地產(chǎn)投資增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。但在姜超看來(lái)，今年的地產(chǎn)銷(xiāo)售或已接近歷史頂部，未來(lái)面臨極大的下行風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)的月均房貸1800億元，去年是2500億，今年的月均貸款已接近5000億元，每個(gè)月1萬(wàn)億的信貸一半左右是房貸。姜超認(rèn)為，今年火爆的房地產(chǎn)銷(xiāo)售已與人口結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，而是源于居民拼命貸款買(mǎi)房。

而從居民買(mǎi)房的貸款杠桿率來(lái)看，2013年的貸款占比僅為1/3，而今年的貸款占比已經(jīng)超過(guò)50%，意味著首付比例不到一半，已經(jīng)低于美國(guó)金融危機(jī)之前2007年時(shí)平均50%的首付比例。

從房貸GDP的比重來(lái)看，房貸加杠桿也是不可持續(xù)的。姜超表示，中國(guó)今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP的比重已達(dá)8.6%，不僅較去年暴漲，也與美國(guó)歷史最高點(diǎn)相當(dāng)接近，表明中國(guó)居民購(gòu)房已將杠桿用到極限，2016年或是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂。

北上深存款增速基本歸零

本輪房?jī)r(jià)上漲于20 15年，以北上深一線及周邊城市領(lǐng)漲。姜超認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)的上漲屬于徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅與G D P增速無(wú)關(guān)，而與存款增速高度相關(guān)。深圳當(dāng)年的存款增速高達(dá)70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已經(jīng)基本歸零，意味著流動(dòng)性拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

“明年的投資策略是遠(yuǎn)離樓市，加強(qiáng)資產(chǎn)配置”，姜超表示，圍繞預(yù)期從通脹向通縮的轉(zhuǎn)化，資產(chǎn)配置的重心將從實(shí)物資產(chǎn)重新回到金融資產(chǎn)。從確定性角度來(lái)看，債市優(yōu)于股市優(yōu)于商品，而穩(wěn)定低估值的藍(lán)籌股相當(dāng)于高票息的永續(xù)債券，其價(jià)值優(yōu)于長(zhǎng)期國(guó)債。