根據(jù)中介機(jī)構(gòu)戴德梁行近日發(fā)布報告顯示，一季度甲級寫字樓市場方面，北京、上海、深圳的空置率分別上升至13.8%、21.0%、24.6%，環(huán)比分別增加0.3、1.4、2.6個百分點(diǎn)。上海和深圳創(chuàng)下空置率新高，北京則為近十年來最高位。

寫字樓空置率高已是不爭事實(shí)，但在這看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些結(jié)構(gòu)性需求可以捕獲。

CBD仍是一些企業(yè)的首選

寫字樓有結(jié)構(gòu)性需求

每個行業(yè)客戶對寫字樓的要求不一樣，雖然有些科技企業(yè)開始逃離CBD，但是金融、投資公司卻仍然鐘愛CBD寫字樓，他們更希望租在超甲級寫字樓，環(huán)境高大上，符合金融氣質(zhì)，利于塑造企業(yè)形象，接待客戶。寫字樓運(yùn)營商需要關(guān)注這些租戶的辦公需求，提升他們的黏性。

空間高效性、體驗(yàn)感

將是租戶關(guān)注重點(diǎn)

不管是金融還是留下來的科技企業(yè)，租戶都期待辦公空間更高效、靈活、體驗(yàn)感強(qiáng)。

無論是哪一類租戶，寫字樓運(yùn)營商需要明白，如今職場人對辦公環(huán)境的要求跟以往大不一樣，只有抓住他們的痛點(diǎn)，才能吸引企業(yè)入駐。當(dāng)然，我們要明確不同時代的人對于辦公場景的需求大不一樣。

寫字樓運(yùn)營商需重點(diǎn)考慮，千禧一代的辦公需求，因?yàn)樗麄冊诳側(cè)丝谥姓急雀哌_(dá)25%，為3.51億人，且已逐漸成為職場的中堅(jiān)力量。

千禧一代，更加注重辦公體驗(yàn)，追求辦公環(huán)境的優(yōu)質(zhì)、健康，期待社交、文化和情感連接。

他們對租賃寫字樓有這些需求：

打造高效、靈活的辦公空間

為企業(yè)和員工全方位提升服務(wù)

寫字樓市場雖然不容樂觀，但仍有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會，比如提升辦公空間體驗(yàn)，提升服務(wù)，同時也可結(jié)合當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)好的發(fā)展態(tài)勢，創(chuàng)新招商方式和經(jīng)營方式。

一、關(guān)注結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品需求，打造好產(chǎn)品和服務(wù)，提升競爭優(yōu)勢

1. 提供靈活、高效的辦公空間，滿足企業(yè)需求

減少空間的隔斷，增加空間靈活性。考慮到一些寫字樓客戶需要更為靈活的空間，一些建筑形式也可相應(yīng)改變。

比如華潤前海大廈的一個標(biāo)準(zhǔn)層，屬于十字核心筒設(shè)計(jì)，有多達(dá)四面企業(yè)形象展示墻。承重柱緊貼幕墻，創(chuàng)造出幾乎無柱的室內(nèi)空間。平面使用效率和靈活性非常高。

高效的空間打造，提升工作和開會效率。比如字節(jié)跳動的空間內(nèi)，每一個休息的地方都會設(shè)置大量的白板和馬克筆，簡短的時間都可以寫寫畫畫討論工作，很多工作問題并不一定在辦公位上解決。

又如百事集團(tuán)，專門設(shè)置了30分鐘的會議室，進(jìn)去之后就開會倒計(jì)時，30分鐘之后燈關(guān)掉，也沒有座位，大家站著開會，這樣來提升員工的開會效率。

敏捷性辦公，提升辦公空間的使用效率。數(shù)據(jù)顯示，一個辦公空間平均的辦公使用率只有56%，峰值的時候是66%，谷值的時候是32%；且會議室的總體平均使用率只有29%，非常低；差不多80%的員工需要跨部門的合作；且60%的同事不想以之前的工作方式工作。

基于這個數(shù)據(jù)，我們可以根據(jù)企業(yè)性質(zhì)研究員工崗位流動性，合理設(shè)置辦公座位，提高辦公空間的使用效率。

比如現(xiàn)在的科技辦公室采用的是移動辦公形式，所有的員工沒有固定工位，敞開辦公區(qū)的工位是按照1：1.5的數(shù)量進(jìn)行配比，即100個工位可以滿足150人的辦公。

2. 人性化的空間小細(xì)節(jié)，體現(xiàn)對員工的關(guān)懷

空間里有非常多值得研究的東西，比如顏色、濕度、通風(fēng)、燈光……如何使辦公環(huán)境更加人性化，需要運(yùn)營商們潛心琢磨。

比如納什空間從一把椅子開始，來決定腦袋的問題。企業(yè)員工長時期待在辦公室，普通座椅并不舒服，坐久了容易得頸椎病，會影響工作效率。因此，納什空間一律采購國際一線品牌的椅子，雖然價格貴，但對辦公效率的提升非常有幫助。

3. 為企業(yè)和員工個人提供全方位服務(wù)

①針對企業(yè)的服務(wù)——孵化服務(wù)或者對接服務(wù)

寫字樓運(yùn)營商作為大樓的管理者，可針對自己對租戶情況，幫忙對接資源，促成客戶之間的合作。比如某寫字樓運(yùn)營商撮合一保險租戶A和一設(shè)備制造商B合作，B買了A的保險，A用這筆險資再來投資B，兩者形成一個良好的企業(yè)合作關(guān)系。

或者有資金實(shí)力的運(yùn)營商可以選擇孵化一些企業(yè)，華潤置地內(nèi)部就設(shè)立了“潤加速”專門做這塊業(yè)務(wù)。

②針對企業(yè)員工的服務(wù)——生活和工作均不辜負(fù)

關(guān)心員工的生活。有高端寫字樓運(yùn)營商針對寫字樓里白領(lǐng)，往往因工作繁忙無法顧及家里老人和孩子。從此著手，為客戶提供服務(wù)，比如：

a.高端客戶家里的老人生病需要住院陪護(hù)，小孩子上學(xué)需要接送，提供相應(yīng)服務(wù)，免去客戶的后顧之憂。

b.針對年輕女性照顧幼小子女的問題，在寫字樓內(nèi)可打造關(guān)愛女性的0-3歲孩子的幼稚園，白領(lǐng)們上班的時候，可以將小孩托管中心。

c.匹配共享男女司機(jī)為高管服務(wù)，省去了企業(yè)需要配備若干司機(jī)的成本花銷。

d.關(guān)心員工的成長。可定期舉辦干貨講座、圈層社交活動和藝術(shù)觀賞（如電影話劇）等多元服務(wù)，打造良好的工作氛圍。

二、寫字樓運(yùn)營商須有產(chǎn)業(yè)園思維，重視入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)，同時學(xué)會抓大放小

中國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入到了第三階段，高端產(chǎn)品需求成為推動未來市場發(fā)展的主要動力。這意味著寫字樓要注重篩選客戶，跟客戶之間形成良性的互動，互相提升對方品牌價值。

1.寫字樓運(yùn)營商需要擁有產(chǎn)業(yè)園思維，重視入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)

在篩選企業(yè)的時候植入產(chǎn)業(yè)園思維，重視企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)，集聚效益和規(guī)模效益。提高自我核心競爭力，更利于招商和企業(yè)留存，提升企業(yè)黏性，降低空置率。

2.租戶管理上要學(xué)會抓大放小，關(guān)注重點(diǎn)租戶

學(xué)會利用“漢堡理論”，大小租戶合理安排樓層。一般來說，17—20層是大戶，15、16可設(shè)置小戶，等未來大戶擴(kuò)存的時候把小戶想辦法替換掉，以此保有大戶的黏性。

作為“經(jīng)濟(jì)晴雨表”的寫字樓，空置率高有經(jīng)濟(jì)的影響，但更多應(yīng)立足自身，尋找原因，只有轉(zhuǎn)變運(yùn)營思維，重視物業(yè)的運(yùn)營管理，才能收獲好的出租率。